Immobilienerwerb ohne eigenes Geld

Manchmal tritt die Situation ein, dass man ein Haus bauen oder kaufen möchte, ohne hierfür eigenes Kapital einsetzen zu können oder zu wollen. Das kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn sich plötzlich eine günstige Kaufgelegenheit für ein Grundstück oder eine Bestandsimmobilie ergibt, ohne dass hierfür langfristig Geld zurückgelegt werden konnte. Die Gründe für eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital können auch darin liegen, dass man ein aktuell besonders günstiges Zinsniveau für die Finanzierung nutzen möchte oder eine so hohe Wohnungsmiete zu entrichten hat, das auch die Zinsbelastung bei einem ohne Eigenkapital aufgenommenen Hauskredit immer noch günstiger ist als die Weiterzahlung der Miete.

Die Voraussetzungen eines Immobilienkredits

Kredit
Wer den Bau oder Kauf eines Hauses plant, ist in der Regel darauf angewiesen, zumindest einen erheblichen Teil des hierfür benötigten Geldes über einen Kredit zu finanzieren. Ein Blick auf die Online-Vergleichsportale zeigt, dass zahlreiche Banken, Sparkassen, Bausparkassen und Onlinebanken direkt oder über freie Vermittler Immobliendarlehen anbieten. Im Rahmen der Prüfung des Antrages für einen Hauskredit wird das angesprochene Kreditinstitut nach erfolgreicher Prüfung der Bonität des potentiellen Kunden stets ermitteln, bis zu welcher Grenze die bereits existierende oder projektierte Immobilie finanziert werden kann. Dazu verfügen alle Kreditanbieter über bei ihnen angestellte oder auf Werkvertragsbasis tätige freie Sachverständige, die eine “Einwertung” der Immobilie vornehmen. Dabei wird der aktuelle Marktwert des Hauses oder der Eigentumswohnung ermittelt, dem ggf. der meist höhere, praktisch in der Verwertung aber selten erzielbare Verkehrswert gegenübergestellt wird. Ausgehend vom ermittelten Marktwert setzt das Kreditinstitut den sogenannten Beleihungswert der Immobilie fest. Dieser überschreitet nie den Marktwert, sondern bleibt meist um 20 bis 30 % hinter diesem zurück. Praktisch bedeutet dies, dass die meisten Kreditinstitute lediglich 70 bis 80 % des anfallenden Kaufpreises bzw. der zu erwartenden Bausumme (inkl. Grundstückserwerbskosten) kreditieren. Eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital wird daher nur ausnahmsweise angeboten. Das gilt umso mehr dann, wenn nicht nur die Immobilie selbst, sondern auch noch die Erwerbs-Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Gerichtskosten mit finanziert werden sollen.

Die Besonderheiten bei der Hausfinanzierung ohne Eigenkapital

Um trotz fehlenden Eigenkapitals einen Hauskredit zu bekommen, muss ein Kreditantragsteller meist besondere Voraussetzungen im Hinblick auf seine Bonität erfüllen. Während in der Regel ein frei verfügbares Nettoeinkommen aus Arbeitslohn oder Beamtenbesoldung von monatlich 1.200 bis 1.500 Euro nach Abzug aller laufenden Zahlungsverpflichtungen ausreicht, gelten bei der Hausfinanzierung ohne Eigenkapital oft höhere Anforderungen an die laufenden Einkünfte. Ausserdem muss der im Rahmen der Schufa-Anfrage mitgeteilte Scoring-Wert eine Höhe aufweisen, die deutlich den Mindestwert bei herkömmlichen Ratenkrediten überschreitet. Teilt die Schufa Negativmerkmale wie von einer Bank oder Sparkasse ausgesprochene Konto- oder Kreditkündigungen mit, scheitert meist jeder Immobilienkredit. Dies gilt erst recht dann, wenn kein Eigenkapital zur Verfügung steht. Ob eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital zustande kommt, entscheidet oft auch die Qualität und die Lage der Immobilie. Betrifft die Finanzierung ein Mietshaus oder eine fremdvermietete Eigentumswohnung, prüft das Kreditinstitut die Höhe der nachhaltig erzielbaren Nettomiete. Bei ausschließlich selbstgenutzten Immobilien entscheidet dagegen vorrangig das dauerhaft verfügbare Nettoeinkommen des Kreditnehmers. Hier kann es eine Rolle spielen, wie lange der Antragsteller bereits in einem ungekündigten Beschäftigungsverhältnis steht. Beamte und Angestellte im öffentlichen Dienst sind hier privilegiert, da diese faktisch unkündbar sind. Bei einer Hausfinanzierung ohne Eigenkapital kann es auch wichtig sein, wie das Kreditinstitut das Entwicklungspotential der Immobilie bewertet. Dabei kommt es auf die Lage und die Qualität eines Hauses oder einer Eigentumswohnung an. Eine Eigentumswohnung in einer begehrten Citylage deutscher Großstädte wird von vielen Banken und Sparkassen wegen des Wertentwicklungspotentials eher zu 100 % (und mehr) beliehen als ein Objekt in einer von Landflucht betroffenen Region.

Eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital verhandeln

Durch einen Blick auf die Vergleichsplattformen im Internet gewinnt man einen Überblick über die aktuellen Zinssätze für Baudarlehen ohne Eigenkapital. Oft ist es möglich, hier bereits Anbieter zu finden, die derartige Finanzierungen zu günstigen Bedingungen zur Verfügung stellen. Manchmal ist es allerdings ohne persönliche Kontaktaufnahme zum Anbieter nicht möglich, zu erkennen, ob auf Vergleichsportalen angebotene Kreditkonditionen auch für Vollfinanzierungen gelten. Bei einer Nachfrage stellt sich oft heraus, dass die im Internet genannten Zinssätze nur bei Aufbringung von Eigenkapital (meist 20 bis 30 % der Bau- oder Kaufsumme) gelten. Viele Banken und Sparkassen setzen bei Vollfinanzierungen deutlich höhere Verzinsungen als bei Finanzierungen an, bei denen auf Eigenkapital des Darlehensnehmers zurückgegriffen werden kann. Wer trotzdem eine günstige Vollfinanzierung wünscht, hat manchmal die Möglichkeit, durch Stellung zusätzlicher Sicherheiten die eigene Bonität zu verbessern und damit eine Reduzierung des Zinssatzes zu erreichen. Hier kommt insbesondere in Betracht, einen Bürgen oder einen Mitschuldner in den Kreditvertrag einzubeziehen. Dabei ist es unverzichtbar, dass der Bürge oder Mitschuldner selbst eine ausreichende Bonität besitzt. Dies wird vom Kreditinstitut anhand deren persönlicher Daten und anhand einer Schufa-Auskunft überprüft. Eine zusätzliche Sicherheit kann auch durch Abtretung angesparter Forderungen aus Lebens- bzw. Rentenversicherungen oder durch Belastung einer schuldenfreien Immobilie gestellt werden. Dieses Objekt tritt durch die Belastung mit einer Hypothek oder Grundschuld haftend neben die Immobilie, deren Vollfinanzierung angestrebt wird.